土地增值税的筹划方法：适当增值筹划法 作者：未知     时间：2018-01-26    来源：互联网

　　土地增值税税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。按此原则，纳税人建造住宅出售的，应考虑增值额增加带来的效益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担间的关系，避免增值率稍高于起征点而导致得不偿失。

　　（1）纳税人欲享受起征点照顾。例如，假定某房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：

　　5％×（1＋7％＋3％）X＝5.5％X

　　式中5％——营业税；

　　7％——城市维护建设税；

　　3％——教育费附加。

　　这时，其全部允许扣除金额为：

　　100＋5.5％X

　　根据有关起征点的规定，该企业享受起征点最高售价为：

　　X＝1.2（100＋5.5％X）

　　解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除项目金额为107.07（100＋5.5％×128.48）。

　　（2）如果企业欲通过提高售价达到增加效益的目的，当增值率略高于20％时，即应适用“增值率”在50％以下，税率为30％的规定。假定此时的售价为（12 8.48＋Y）。

　　由于售价的提高（数额为Y），相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％Y.这时：

　　允许扣除项目的金额＝107.07＋5.5％Y

　　增值额＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）

　　化简后增值额的计算公式为：

　　94.5％Y＋21.41

　　所以应纳土地增值税：

　　30％×（94.5％Y＋21.41）

　　若企业欲使提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）

　　即Y＞8.96

　　这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.44（128.48＋8.96）。

　　通过以上两方面的分析可知，转让房地产的企业，当除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额为100时，将售价定为128.48是该纳税人可以享受起征点照顾的最高价位。

　　在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大的收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点的照顾，却只能获取较低的收益，如欲提高售价，则必须使价格高于137.44，否则，价格提高带来的收益，将不足以弥补价格提高所带来的税收负担

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