个人独资企业清算注销后房产更名要交税吗？ 作者：詹卫军     时间：2020-06-02    来源：互联网

个人独资企业清算注销后房产更名要交税吗？

某加油站（个人独资企业）已经清算，并注销了工商、税务登记，原投资人将加油站名下的房产及土地使用权办理至自已名下时，税务机关却要求按转让行为交税，本律师认为，税务局的做法有待商榷。

一、法律分析

1、加油站名下的房屋及土地使用权等资产均属于投资人所有。

根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”。第十七条：“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。”之规定，个人独资企业不具有独立的法律人格，性质是非法人企业，企业全部财产的实际所有权人就是投资人本人，故加油站名下的房屋及土地使用权等资产应属于投资人所有。

2、加油站名下的房产及土地使用权办理至投资人名下，不是房产转让行为。

加油站的所有资产本来就属于投资人所有，注销后，其名下所有资产当然应回归投资人，将加油站的房屋及土地使用权办理至原投资人名下，并没有变更投资人，这种行为当然不能认定为是房产转让。

二、税务分析

1、增值税（不需缴纳）。《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。”也就是说，发生销售不动产和土地使用权的行为要缴纳增值税，没有发生销售行为，就无需缴纳增值税。显然，加油站注销后名下的房屋及土地使用权变更至原投资人，不属于销售行为，故无需缴纳增值税。

2、土地增值税（不需缴纳）。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”加油站注销后名下的房屋及土地使用权变更至原投资人，既不是出售行为，也不是其他方式有偿转让，不属于土地增值税征税范围，故无需缴纳土地增值税。

3、个人所得税（不需缴纳）。个人独资企业不具有法人资格，投资人是以其个人财产对企业债务承担无限责任的，因此，加油站注销或不注销，其名下的资产变更或不变更，投资人依然要承担无限责任。加油站注销后其名下的房屋及土地使用权回归至原投资人，原投资人并没有取得个人所得，不属于个人所得税征税范围，故无需缴纳个人所得税。

4、契税（免征）。《财政部税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2018]17号）第六条规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）规定，“自2012年12月16日起，个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。”根据上述规定，加油站名下的房产及土地所有权变更至投资人名下，应当免征契税。

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